Perku sklypą, ką turiu žinoti

Internetas kupinas patarimų apie tinkamas statybas, medžiagas, eigą, tačiau kokie yra aktualūs kriterijai sklypo pirkimui pamirštam pasidomėti. Yra daug situacijų, kur iš pirmo žvilgsnio patinkantis žemės lopinėlis atrodo tobulas, bet slepia didelius spąstus.

Reglamentuojantys dokumentai

Visų pirma reikia suprasti kaip įstatymas nustato žemę ir jos naudojimo galimybes. Sklypo paskirtis nustatoma pagal teritorijų planavimo dokumentus ir detaliuosius planus, o Žemės įstatymas reglamentuoja jos keitimo ir naudojimo tvarką. Dauguma žemės sklypų, pagal jų paskirtį, turi papildomus įstatymus, kurie apibrėžia jų teises ir pareigas. 

Žemė yra skirstoma į:

Žemės ūkio paskirties žemę

Žemės plotai, naudojami arba tinkami naudoti žemės ūkio produktų gamybai. Žemės sklypai skirstomi į: mėgėjų, sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo, specializuotos sodininkystės ar rekreacinio naudojimo. Šios žemės įsigijimo sąlygas nustato Žemės reformos ir kiti įstatymai. Turint šios paskirties žemės sklypą ir norint jį pakeisti, per vienus kalendorinius metus galima vieną procentą bendrojo konkrečios savivaldybės teritorijos kaimo gyvenamojoje vietovėje (išskyrus miestelius) esančios žemės ūkio paskirties žemės plotą. Jei jis yra viršijamas inicijuojantys asmenys privalo sumokėti piniginę kompensaciją, kurios dydis lygus keičiamos žemės ūkio paskirties žemės sklypo vidutinei rinkos vertei. (Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 23 straipsnio 12 dalį)

Miškų ūkio paskirties žemę

Žemės plotai, kuriuose, pagal teritorijų planavimo dokumentus, yra miško žemė. Pagal nustatytą naudojimo būdą skirstomi į: ekosistemų apsaugos, rekreacinių, apsauginių ir ūkinių miškų sklypai. Miškų ūkio paskirties žemėje miškų atkūrimą, apsaugą ir miško išteklių naudojimą nustato Miškų įstatymas.

Vandens ūkio paskirties žemę

Pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus vandens telkiniai. Vandens ūkio žemės sklypai skirstomi į: ūkinei veiklai naudojamus, rekreacinius, ekosistemas saugančius ir bendro naudojimo vandens sklypus. Naudojimą nustato Lietuvos Respublikos vandens įstatymas ir Lietuvos Respublikos jūros aplinkos apsaugos įstatymas.

Konservacinės paskirties žemę

Rezervatai, saugomų kultūros paveldo objektai. Naudojimo tvarką ir apsaugą reglamentuoja Saugomų teritorijų įstatymas, Lietuvos Respublikos aplinkos apsaugos įstatymas, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatymas ir kiti įstatymai.

Kitos paskirties žemė

Daugumai žmonių tai yra aktualiausia žemės paskirtis, nes jų naudojimo būdai yra: vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų, daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių, visuomeninės paskirties teritorijas, pramonės ir sandėliavimo objektų, komercinės paskirties objektų ir t.t. teritorijos. 

Rizika ir tai kas plika akimi nėra matoma

Prieš projektuojant pastatą yra privalomas grunto tyrimas. Jis skirtas nustatyti kokie yra grunto sluoksniai ir tipai. Čia atsiranda pirmoji rizika - grunto tyrimas atliktas tik po įsigijimo, o ten randama daug puraus smėlingo grunto. Statyti ten galima, bet atsiranda papildomi žingsniai ir pasirinkimai - gali reikėti stipresnio pamato, grunto tankinimo ar nukasimo ir keitimo į kitą, to nepadarius yra rizika pamatų sėdimui ir mechaniniams pažeidimams, kurie labai brangiai „taisomi“ (griaunami ir įrengiami nauji).

Nepaisant nežinomų grunto sluoksnių taip pat yra klausimas dėl krunto aukščio nuo jūros lygio ir bendros reljefo formos. Tai aktualu dėl vandens kaupimosi bei nubėgimo. Per daug duobėtas sklypas po lietaus gali turėti dideles sankaupas vandens, atėjus žiemai šis vanduo užšąla ir gali padaryti žalos esančioms gelžbetoninėms konstrukcijoms (pagrinde pamatams). Per atlydi sklypas vėl gali būti pilnas vandens, o didelėje drėgmėje kaupiasi pelėsis ir konstrukcijos  eroduoja greičiau. Nelygus reljefas taip pat reiškia daugiau išlaidų jo lyginimui ir paruošimui statyboms.

Statiniai sklype, ką tai keičia

Po didelio ir intensyvaus ieškojimo pavyko rasti tobulą žemės plotelį - idealus susisiekimas, mažesnė nei rinkos kaina, paskirtis tinkama, reljefas idealiai lygus, tačiau ten yra senas statinys, kuris netinkamos būkles gyventi ar remontuoti. Išvada - jį reikia griauti. Šis procesas turi prasidėti nuo dokumentu sutvarkymo ir statinio išregistravimo, griovimo leidimo gavimo (per infostatybą). Tam tikrais atvejais gali būti reikalingas ir griovimo darbų projektas. Sutvarkius dokumentus, pats griovimo procesas taip pat nėra lengvas (priklausomai, nuo to kas ten yra), nes statybines atliekas reikia rūšiuoti, o tai gali reikalauti nemažai statybinių konteinerių. Nuo esamo statinio būklės gali reikėti ir didelių įrengimų, kaip buldozeriai ar ekskavatoriai, kurių valandinį darbą ir pristatymą reikia numatyti skaičiuojant kainą. Esami inžineriniai tinklai - atjungimai nuo elektros įvado, miesto vandens ar centrinio šildymo reikalauja kruopštesnio rankinio darbo, dėl to gali reikėti specialisto su didesniu valandiniu įkainiu. Šie darbai gali greit susidėti į nemažą pinigų sumą, įvertinus nupirktą sklypą, griovimo darbus, tai gali ir perkopti rinkos. Neatsižvelgiant į kainą tai taip pat yra procesas, kuris reikalauja laiko, nes viskas vyksta per kelias įstaigas - savivaldybė, projektuotojai, griovėjai ir jų darbo sąnaudas. Šiuos aspektus reikia kruopsčiai įvertinti norint pirkti sklypą su jau esamu statiniu.

Šaltiniai:

Lietuvos Respublikos žemės įstatymas

Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymas